Exclusief of niet-exclusief? Zo werkt de makelaardij aan de Costa Blanca

Wanneer u een woning aan de Costa Blanca verkoopt, krijgt u vaak de keuze tussen één makelaar met een exclusieve verkoopopdracht of meerdere makelaars die de woning niet-exclusief aanbieden. Geen van beide modellen is per definitie beter. Ze werken verschillend en die verschillen kunnen invloed hebben op de marketing van uw woning, de toegang tot het pand, de communicatie en mogelijk ook de snelheid waarmee een geschikte koper wordt gevonden.

De Costa Blanca heeft bovendien een bijzonder internationale vastgoedmarkt. Makelaars werken met kopers uit heel Europa en daarbuiten, communiceren vaak in verschillende talen en beschikken over hun eigen klantenbestanden, internationale contacten en netwerken van samenwerkende makelaars. Als verkoper is het daarom nuttig om te begrijpen hoe deze markt functioneert voordat u bepaalt welke verkoopopdracht het beste bij uw woning en persoonlijke situatie past.

Hoe werkt de makelaardij aan de Costa Blanca?

Samenwerking tussen makelaars is een normaal onderdeel van de vastgoedmarkt aan de Costa Blanca. De ene makelaar kan rechtstreeks contact hebben met de verkoper, terwijl een andere makelaar de koper begeleidt die de woning uiteindelijk koopt.

Verschillende kantoren bereiken bovendien verschillende markten. De ene makelaar heeft bijvoorbeeld een sterk Brits klantenbestand, terwijl een andere veel aanvragen ontvangt uit Nederland, België, Scandinavië, Frankrijk, Duitsland, Polen of Spanje.

Meertalige teams spelen daarbij een belangrijke rol. Kopers bespreken een grote investering, financiering, juridische zaken en onderhandelingen begrijpelijkerwijs het liefst in een taal waarin zij zich volledig op hun gemak voelen. De makelaar die een woning rechtstreeks in portefeuille heeft, hoeft daarom niet noodzakelijk zelf de uiteindelijke koper te vinden. Professionele makelaars kunnen samenwerken wanneer de ene partij de juiste woning heeft en de andere een passende koper vertegenwoordigt.

Wat betekent een directe woning?

Binnen de vastgoedsector spreken makelaars regelmatig over een "directe woning". Daarmee wordt doorgaans bedoeld dat de makelaar rechtstreeks van de eigenaar opdracht heeft gekregen om de woning te verkopen en de woning niet via een andere makelaar heeft ontvangen.

De directe makelaar beschikt normaal gesproken over de contactgegevens van de eigenaar, actuele woninginformatie en de overeengekomen verkoopvoorwaarden. Afhankelijk van de afspraken kan de makelaar ook de sleutels beheren, fotografie en marketing organiseren, bezichtigingen coördineren en rechtstreeks met de eigenaar communiceren over aanvragen, feedback en biedingen.

Een directe woning hoeft niet exclusief te zijn. Een eigenaar kan meerdere makelaars rechtstreeks opdracht geven. Een exclusieve woning kan tegelijkertijd nog steeds beschikbaar zijn voor samenwerkende makelaars, waarbij één kantoor de relatie met de verkoper beheert en andere professionals geschikte kopers kunnen aanbrengen.

Wat betekent exclusief verkopen?

Bij een exclusieve verkoopopdracht stelt de eigenaar doorgaans één makelaar aan om gedurende een afgesproken periode de hoofdverantwoordelijkheid voor de marketing en verkoop van de woning op zich te nemen. Voor veel eigenaren zijn controle, consistentie en eenvoud de belangrijkste voordelen.

Er is één centraal aanspreekpunt, één makelaar die de marketing coördineert en, wanneer dit is afgesproken, één partij die de sleutels veilig beheert en de toegang organiseert. Foto's, omschrijving, vraagprijs, beschikbaarheid en woninginformatie kunnen centraal worden beheerd, terwijl bezichtigingen, feedback en onderhandelingen via één aanspreekpunt verlopen.

Dit kan bijzonder praktisch zijn voor eigenaren die niet permanent in Spanje wonen. De makelaar kan de dagelijkse praktische zaken rond de verkoop regelen zonder dat de eigenaar vanuit het buitenland toegang, afspraken en informatie hoeft te coördineren.

Exclusiviteit hoeft echter niet te betekenen dat het bereik beperkt blijft. Een makelaar die actief samenwerkt met andere professionals kan een exclusieve woning nog steeds beschikbaar stellen aan andere makelaars met geschikte kopers. De verkoopmakelaar beheert de relatie met de eigenaar, terwijl de samenwerkende makelaar zijn koper begeleidt. Zo kan de woning profiteren van een breder professioneel netwerk zonder dat de centrale verantwoordelijkheid verloren gaat.

Wat betekent niet-exclusief verkopen?

Bij een niet-exclusieve verkoopopdracht kan de eigenaar meerdere makelaars tegelijkertijd inschakelen. Iedere makelaar kan rechtstreeks contact hebben met de verkoper, de woning via zijn eigen kanalen adverteren en deze onder de aandacht brengen van zijn eigen klantenbestand.

Het belangrijkste voordeel is een mogelijk groter en sneller bereik. De ene makelaar kan een sterk Nederlands en Belgisch klantenbestand hebben, terwijl een andere veel met Scandinavische kopers werkt en een derde meer Britse, Spaanse, Franse of Duitse aanvragen ontvangt. Meerdere actieve makelaars kunnen een nieuwe woning daardoor snel bij verschillende doelgroepen onder de aandacht brengen.

Voor een correct geprijsde woning met een brede doelgroep kan dit snel tot aanvragen leiden en mogelijk bijdragen aan een snellere verkoop. Daar staat tegenover dat er meer coördinatie nodig kan zijn. De eigenaar onderhoudt mogelijk contact met verschillende makelaars en moet ervoor zorgen dat vraagprijs, beschikbaarheid, woninginformatie en bezichtigingen overal correct en consistent worden beheerd.

Professionele samenwerking of te brede verspreiding

Er is een belangrijk verschil tussen bewust meerdere betrouwbare makelaars inschakelen en een woning zonder duidelijke controle door de markt laten circuleren. Een eigenaar kan bijvoorbeeld drie of vier professionele kantoren selecteren die de verkoper kennen en de woning goed begrijpen. Dat is een normale en goed beheersbare niet-exclusieve verkoopstrategie.

Het kan ingewikkelder worden wanneer de woning vervolgens steeds verder wordt gedeeld. Een makelaar geeft de woning door aan een andere agent, die deze opnieuw deelt, waarna het pand uiteindelijk wordt aangeboden door partijen die mogelijk nooit met de eigenaar hebben gesproken of de woning hebben bezocht. Dit kan leiden tot dubbele advertenties, verouderde omschrijvingen, verschillende foto's, onjuiste beschikbaarheid of in slecht beheerde situaties zelfs verschillende vraagprijzen.

Professionele samenwerking is iets anders. Een woning delen met een vertrouwde makelaar die daadwerkelijk een passende koper heeft, kan het bereik aanzienlijk vergroten. Een woning zonder duidelijke strategie via een keten van onbekende agenten verspreiden, levert niet noodzakelijk dezelfde waarde op en kan onduidelijk maken wie daadwerkelijk verantwoordelijk is voor de verkoop.

Sleutelbeheer, bezichtigingen en veiligheid

De manier waarop toegang tot de woning wordt geregeld, is een belangrijke praktische overweging. Woont u permanent in de woning, dan kunt u ervoor kiezen de sleutels zelf te houden en iedere bezichtiging persoonlijk af te spreken. Dit geeft directe controle over wie de woning betreedt, maar betekent ook dat u beschikbaar moet zijn wanneer kopers willen komen kijken, soms op korte termijn.

Bij een leegstaande woning, tweede woning of een woning waarvan de eigenaar in het buitenland woont, kan professioneel sleutelbeheer het verkoopproces aanzienlijk eenvoudiger maken. Internationale kopers zijn soms slechts enkele dagen in Spanje en hun bezichtigingsschema kan snel veranderen. Wanneer een geschikte koper diezelfde middag beschikbaar is, kan eenvoudige toegang bepalen of de woning wel of niet in het bezichtigingsprogramma wordt opgenomen.

Goed sleutelbeheer hoort ook samen te gaan met verantwoordelijkheid en een duidelijke registratie. Een eigenaar moet erop kunnen vertrouwen dat bekend is wie de woning heeft betreden, wanneer dat gebeurde en welke makelaar verantwoordelijk was voor de bezichtiging. Wanneer één kantoor de sleutels beheert, kan er een centraal overzicht van toegang en bezichtigingen worden bijgehouden, inclusief afspraken met samenwerkende makelaars. Meerdere betrouwbare kantoren kunnen sleutels eveneens professioneel beheren, maar de eigenaar moet weten wie toegang heeft en hoe deze wordt geregistreerd.

De verantwoordelijkheid stopt niet wanneer de bezichtiging is afgelopen. Tijdens een bezoek kunnen ramen worden geopend, rolluiken omhoog worden gedaan, verlichting worden aangezet en deuren naar terrassen, garages of bergruimtes worden geopend. Voordat de woning wordt verlaten, moet iemand controleren of alles weer volgens de instructies van de eigenaar is achtergelaten.

Dit is vooral belangrijk wanneer een woning langere tijd leegstaat. Een open raam, niet goed afgesloten terrasdeur of open rolluik kan dagenlang onopgemerkt blijven. Of er nu één of meerdere sleutelhouders zijn, duidelijke afspraken en professionele procedures zijn belangrijk voor de veiligheid van de woning.

Communicatie en relaties tussen makelaars

Communicatie tussen makelaars is een normaal onderdeel van de vastgoedmarkt aan de Costa Blanca. Een koper kan zich bij één kantoor melden met zeer specifieke wensen, terwijl de woning die het beste bij die wensen past door een andere makelaar wordt aangeboden. Een samenwerkende makelaar kan contact opnemen met de verkoopmakelaar, de informatie controleren en een bezichtiging organiseren in plaats van de koper uitsluitend woningen uit zijn eigen portefeuille te tonen.

Dit is bijzonder waardevol in een meertalige markt. Een Nederlandstalige makelaar kan bijvoorbeeld een uitstekende relatie hebben met een Nederlandse koper, terwijl de makelaar van de verkoper voornamelijk in het Engels en Spaans werkt. Beide professionals kunnen hun eigen klant effectief begeleiden en tegelijkertijd de transactie onderling coördineren.

Goede professionele relaties tussen makelaars zijn eveneens belangrijk. Makelaars die regelmatig samenwerken, weten wie duidelijk communiceert, afspraken respecteert, zorgvuldig met woningen omgaat en na een bezichtiging feedback geeft. Dergelijke relaties kunnen de samenwerking sneller en efficiënter maken wanneer een serieuze koper zich aandient.

Een sterk professioneel netwerk is daarom niet simpelweg een lange lijst met agenten naar wie een woning kan worden gestuurd. De echte waarde ligt in betrouwbare bedrijven die effectief kunnen samenwerken wanneer de juiste woning en de juiste koper bij elkaar komen.

Waarom verkopers kiezen voor exclusief of niet-exclusief

De sterkste argumenten voor een exclusieve verkoopopdracht zijn doorgaans controle, consistentie en duidelijke verantwoordelijkheid. Eén makelaar beheert de verkoop, communicatie, toegang, marketing en onderhandelingen, terwijl professionele samenwerking nog steeds toegang kan geven tot kopers die door andere makelaars worden begeleid.

De sterkste argumenten voor een niet-exclusieve verkoopopdracht zijn bereik en flexibiliteit. Meerdere makelaars kunnen de woning direct promoten bij verschillende klantenbestanden, nationaliteiten en kopersnetwerken, waardoor mogelijk een groter initieel bereik en een snellere toegang tot geïnteresseerde kopers ontstaat.

Geen van beide modellen garandeert automatisch een beter resultaat. Exclusiviteit bij een weinig actieve makelaar kan het bereik beperken, terwijl een ongecontroleerde niet-exclusieve verkoop tot dubbele advertenties en verwarring kan leiden. Een proactieve exclusieve makelaar met sterke professionele relaties kan daarentegen een groot marktbereik realiseren, terwijl een zorgvuldig geselecteerde groep niet-exclusieve makelaars uitstekende exposure in verschillende internationale markten kan bieden.

Welke aanpak past bij uw woning?

Er bestaat geen universeel antwoord dat voor iedere verkoper geldt. Iemand die permanent in zijn woning aan de Costa Blanca woont, kan andere prioriteiten hebben dan een eigenaar die vanuit Nederland, België, het Verenigd Koninkrijk of Scandinavië een leegstaande tweede woning verkoopt. Veiligheid, toegang, beschikbaarheid voor bezichtigingen, communicatie en de gewenste mate van betrokkenheid spelen allemaal een rol.

Voordat u een verkoopopdracht aangaat, is het verstandig om te begrijpen hoe deze in de praktijk zal functioneren. Vraag wie de sleutels beheert, wie toegang tot de woning heeft, hoe bezichtigingen worden geregistreerd, hoe de woning na iedere afspraak wordt beveiligd, waar deze wordt geadverteerd en of andere professionele makelaars kopers kunnen aanbrengen. Bij een niet-exclusieve opdracht is het ook verstandig om te weten of de woning uitsluitend bij de door u gekozen kantoren blijft of verder binnen een groter netwerk wordt verspreid.

Een woning verkopen omvat aanzienlijk meer dan foto's online plaatsen. Het vereist correcte informatie, toegang tot serieuze kopers, verantwoord beheer van de woning en effectieve communicatie tussen alle betrokken partijen. Zowel exclusieve als niet-exclusieve verkoop kan uitstekend werken wanneer deze professioneel wordt beheerd.

De juiste keuze is uiteindelijk de aanpak die voor u en uw woning de beste balans biedt tussen bereik, controle, toegang, veiligheid, communicatie en verantwoordelijkheid.

Geschreven door Shelley Scott
Vastgoedadviseur & Bedrijfsvoering, Right Priced Real Estate

Shelley Scott werkt met kopers en verkopers in de hele Costa Blanca en ondersteunt de dagelijkse bedrijfsvoering van Right Priced Real Estate. Met ruime ervaring in de lokale vastgoedmarkt schrijft zij regelmatig over het kopen en verkopen van vastgoed in Spanje, marktontwikkelingen, lifestyle en de plaatsen en gemeenschappen die de Costa Blanca tot een van de aantrekkelijkste regio's van Europa maken om te wonen, met pensioen te gaan en te investeren.