Een woning kopen in Spanje: wat gebeurt er nadat u ja zegt?

Het vinden van de juiste woning krijgt vaak de meeste aandacht tijdens het aankoopproces. Kopers besteden weken of maanden aan het onderzoeken van verschillende gebieden, het bezichtigen van woningen, het vergelijken van prijzen en het bepalen welke eigenschappen echt belangrijk zijn. Zodra de juiste woning is gevonden en een bod wordt geaccepteerd, verandert het proces echter vrijwel onmiddellijk.

Voor internationale kopers kan vooral de volgende fase minder bekend zijn. Spanje heeft zijn eigen juridische en administratieve procedures en het traject van een geaccepteerd bod tot de sleuteloverdracht kan aanzienlijk verschillen van wat een koper gewend is in Nederland, België, het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië of andere Europese landen.

Er bestaat geen vaste termijn of betalingsstructuur die op iedere Spaanse vastgoedtransactie van toepassing is. Het bedrag dat wordt betaald om een woning te reserveren, de aanbetaling die in een privécontract wordt overeengekomen en de periode tot de overdracht bij de notaris kunnen verschillen en moeten duidelijk in de betreffende overeenkomsten worden vastgelegd.

Toch volgen de meeste aankopen van bestaande woningen een herkenbaar proces. Wanneer u de verschillende stappen begrijpt, en vooral weet wanneer de financiële verplichtingen groter worden, is het veel gemakkelijker om de aankoop met vertrouwen te doorlopen.

Uw bod is geaccepteerd: wat gebeurt er nu?

Zodra koper en verkoper overeenstemming hebben bereikt over de prijs en de belangrijkste voorwaarden, gaat de woning doorgaans over naar een reserveringsfase terwijl de transactie verder wordt voorbereid.

Op dit moment wordt vaak een reserveringsbedrag betaald. Het exacte bedrag verschilt per woning en transactie, hoewel bij bestaande woningen aan de Costa Blanca bedragen van enkele duizenden euro's gebruikelijk zijn. Wanneer de aankoop doorgaat, wordt dit bedrag normaal gesproken meegenomen als onderdeel van het reeds betaalde bedrag van de overeengekomen koopprijs.

Het reserveringsdocument is belangrijk. Het moet de woning en de betrokken partijen duidelijk identificeren, de overeengekomen koopprijs vermelden en uitleggen onder welke voorwaarden het reserveringsbedrag wordt betaald, inclusief de omstandigheden waarin het bedrag wel of niet kan worden terugbetaald.

De koper doet er ook verstandig aan om in een vroeg stadium een onafhankelijke Spaanse advocaat in te schakelen, als dit nog niet is gebeurd. Juridisch onderzoek is een essentieel onderdeel van het kopen van vastgoed in Spanje en moet niet worden uitgesteld tot vlak voor de afspraak bij de notaris.

Zodra de woning is gereserveerd, gaat de transactie verder naar een belangrijkere contractuele fase.

Het Contrato de Arras

Een term waarmee buitenlandse kopers in Spanje al snel te maken krijgen, is het Contrato de Arras.

Dit is een privéovereenkomst tussen koper en verkoper waarin de voorwaarden worden vastgelegd waaronder beide partijen van plan zijn de aankoop voort te zetten. Afhankelijk van de transactie kan het contract onder andere de koopprijs, de betaalde bedragen, de uiterste datum voor de overdracht en eventuele specifieke voorwaarden bevatten die tussen de partijen zijn overeengekomen.

Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje komt een aanbetaling van ongeveer 10% van de koopprijsregelmatig voor. Zowel het percentage als het moment waarop het bedrag wordt betaald, kan echter verschillen. Partijen kunnen andere bedragen of betalingsstructuren overeenkomen.

In sommige transacties wordt een eerder betaald reserveringsbedrag later meegenomen als onderdeel van de overeengekomen aanbetaling. De koper betaalt vervolgens het resterende bedrag volgens de voorwaarden van het contract. In andere transacties kan de betalingsstructuur anders worden georganiseerd.

Het belangrijkste is daarom niet of een aankoop een veronderstelde standaardformule volgt, maar of de koper precies begrijpt wat is overeengekomen voordat aanzienlijke bedragen worden overgemaakt.

Waarom de aanbetaling serieus moet worden genomen

De aanbetaling betekent een aanzienlijke toename van de financiële verplichting van de koper.

Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek voorziet in een situatie waarin een koper zich kan terugtrekken door de overeengekomen arras te verliezen, terwijl een verkoper zich kan terugtrekken door het dubbele van het ontvangen bedrag terug te betalen. Dit betekent echter niet dat iedere overeenkomst die als een arras-contract wordt aangeduid automatisch dezelfde juridische gevolgen heeft.

De aard van de overeenkomst en de exacte formulering van het contract zijn belangrijk.

Daarom moet de overeenkomst door de onafhankelijke advocaat van de koper worden beoordeeld voordat deze wordt ondertekend en voordat een aanzienlijk bedrag wordt overgemaakt. De koper moet niet alleen begrijpen hoeveel er wordt betaald, maar ook wat de gevolgen zijn wanneer een van de partijen de transactie later niet kan of niet wil afronden.

De omstandigheden van een aankoop kunnen eveneens bepalen welke voorwaarden in het contract moeten worden opgenomen. Een koper die zonder financiering kan aankopen, kan andere behoeften hebben dan iemand wiens aankoop afhankelijk is van een hypotheek of van de verkoop van een andere woning.

De belangrijkste boodschap is eenvoudig: beschouw de aanbetaling niet als slechts een volgende administratieve betaling. Het maakt deel uit van een contractuele verplichting en moet ook zo worden behandeld.

Kopen met een hypotheek is anders

Een aankoop die afhankelijk is van hypotheekfinanciering vereist extra aandacht.

Een eerste gesprek met een bank, financieel adviseur of hypotheekbemiddelaar mag niet worden verward met een definitieve hypotheekgoedkeuring. De kredietverstrekker moet de financiële positie van de koper beoordelen en, indien van toepassing, ook de woning die als zekerheid voor de lening zal dienen.

De Spaanse woninghypotheekmarkt valt onder specifieke wetgeving, waaronder Wet 5/2019 inzake vastgoedkredietovereenkomsten. Deze wet bevat onder andere regels over transparantie, informatie aan de kredietnemer, beoordeling van de kredietwaardigheid en het hypotheekproces.

Voor de koper is een van de belangrijkste vragen wat er gebeurt wanneer de hypotheek uiteindelijk niet wordt goedgekeurd.

Een koper mag er niet automatisch van uitgaan dat het niet verkrijgen van financiering de koopovereenkomst zonder verdere gevolgen beëindigt of garandeert dat reeds betaalde bedragen worden terugbetaald. Wanneer de aankoop afhankelijk is van een hypotheek, moet dit vóór het aangaan van belangrijke contractuele verplichtingen met de advocaat worden besproken. Waar passend en door beide partijen overeengekomen, kunnen voorwaarden met betrekking tot de financiering in het contract worden opgenomen.

Een hypotheek kan ook invloed hebben op de duur van het aankoopproces. Een banktaxatie, financiële beoordeling, hypotheekdocumentatie en wettelijke vereisten moeten tegelijkertijd worden afgehandeld met het juridische onderzoek naar de woning.

Kopers die financiering nodig hebben, doen er daarom verstandig aan dit vanaf het begin duidelijk te maken in plaats van pas een hypotheekvoorwaarde te willen toevoegen nadat aanzienlijke contractuele verplichtingen zijn aangegaan.

Wat controleert de advocaat eigenlijk?

Juridisch onderzoek omvat veel meer dan alleen controleren of de naam van de verkoper overeenkomt met de eigendomsdocumenten.

Een van de documenten die doorgaans wordt onderzocht, is de Nota Simple van het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Dit document bevat informatie over het geregistreerde vastgoed, de geregistreerde eigenaar en eventuele geregistreerde rechten of lasten die op de woning rusten.

De advocaat kan daarnaast zaken controleren zoals bestaande hypotheken of andere lasten, lokale vastgoedbelastingen, informatie over de Vereniging van Eigenaren waar van toepassing en andere documentatie die relevant is voor de betreffende woning.

Een bijzonder belangrijk aandachtspunt is of de fysieke woning voldoende overeenkomt met de juridische en geregistreerde omschrijving.

Dit is belangrijk omdat woningen in de loop der jaren veranderen. Eigenaren bouwen uitbreidingen, sluiten terrassen af, plaatsen zwembaden, creëren opslagruimtes, veranderen ruimtes onder een woning of voeren andere verbeteringen uit. Soms wordt de relevante documentatie tegelijkertijd bijgewerkt. Soms gebeurt dat niet.

Een verschil tussen de werkelijke woning en de documentatie betekent niet automatisch dat de woning niet verkocht kan worden of dat er een ernstig probleem bestaat. Het betekent wel dat de situatie correct moet worden onderzocht.

Afhankelijk van de omstandigheden kan een architect of andere technische professional nodig zijn, kunnen aanvullende certificaten vereist zijn of moet bepaalde documentatie worden aangepast of bijgewerkt. Sommige wijzigingen kunnen mogelijk worden geregulariseerd, terwijl andere op een andere manier moeten worden behandeld.

Dat is precies waarom deze controles vóór de overdracht plaatsvinden.

Het doel is niet om een vastgoedtransactie onnodig ingewikkeld te maken. Het doel is ervoor te zorgen dat de koper begrijpt wat hij of zij koopt en dat relevante kwesties vóór de overdracht correct worden geïdentificeerd en behandeld.

Hoe lang duurt het aankoopproces?

Er bestaat geen universele termijn voor het afronden van de aankoop van een bestaande woning in Spanje.

Bij veel eenvoudige transacties kan het proces enkele weken tot een paar maanden duren, maar de juiste termijn hangt af van de omstandigheden van de koper, de verkoper en de woning.

Een aankoop zonder hypotheek van een woning met eenvoudige en correcte documentatie kan relatief snel verlopen. Een aankoop met hypotheek kan meer tijd nodig hebben. Wanneer technische of juridische documentatie moet worden bijgewerkt, kan de transactie eveneens langer duren.

Ook de persoonlijke omstandigheden van beide partijen spelen een rol. Een verkoper kan tijd nodig hebben om te verhuizen, een koper kan de verkoop van een andere woning moeten coördineren of beide partijen kunnen eenvoudigweg een specifieke overdrachtsdatum overeenkomen die voor iedereen geschikt is.

De datum die in het privécontract wordt vastgelegd, is daarom belangrijk.

Wanneer omstandigheden later vereisen dat de overdrachtsdatum wordt gewijzigd, kunnen koper en verkoper een verlenging of nieuwe datum overeenkomen. Een dergelijke wijziging moet via de juridische vertegenwoordigers correct worden vastgelegd en niet simpelweg worden aangenomen.

Een verandering in de planning betekent niet noodzakelijk dat er problemen zijn met de aankoop. Soms is extra tijd precies wat nodig is om een documentatiekwestie correct op te lossen en de transactie veilig voort te zetten.

Wat is daadwerkelijk bij de woning inbegrepen?

Dit is een onderwerp waarbij aannames gemakkelijk tot volledig vermijdbare meningsverschillen kunnen leiden.

Veel woningen aan de Costa Blanca worden aangeboden als gemeubileerd, gedeeltelijk gemeubileerd of met bepaalde inboedel inbegrepen. Het begrip "gemeubileerd" kan voor koper en verkoper echter iets heel anders betekenen.

Tijdens een bezichtiging kan een koper er bijvoorbeeld vanuit gaan dat tuinmeubilair, televisies, lampen, schilderijen, bedden, een eettafel of bepaalde huishoudelijke apparaten bij de woning blijven. De verkoper kan daar een heel andere verwachting over hebben.

Wanneer de inboedel onderdeel vormt van de overeenkomst, kan een inventarislijst daarom bijzonder nuttig zijn.

Hierin wordt vastgelegd welke zaken volgens de overeenkomst bij de woning achterblijven. Dit is vooral waardevol wanneer er veel meubels, buitenmeubilair, apparatuur of andere voorwerpen aanwezig zijn die een belangrijke rol hebben gespeeld bij de verwachtingen van de koper.

Het is ook belangrijk om onderscheid te maken tussen vaste onderdelen van de woning en losse roerende zaken. Een ingebouwde keuken, vaste kasten en permanente installaties zijn niet hetzelfde als een losse bank, televisie, eettafel of tuinmeubilair.

Duidelijkheid is de beste oplossing. Wanneer een bepaald item belangrijk is voor koper of verkoper, is het beter om vóór de overdracht vast te leggen wat ermee gebeurt dan daarover op de ochtend van de notarisafspraak een discussie te voeren.

De laatste controle vóór de overdracht

Een laatste bezichtiging kort vóór de overdracht is gebruikelijk en kan een belangrijk praktisch onderdeel van het aankoopproces zijn.

Het doel is normaal gesproken niet om een nieuwe bouwkundige keuring uit te voeren of de koop zonder geldige reden opnieuw te onderhandelen. De laatste controle geeft de koper de gelegenheid om te bevestigen dat de woning zich vlak voor de eigendomsoverdracht nog grotendeels in de verwachte staat bevindt.

Wanneer er een inventarislijst is overeengekomen, kan tegelijkertijd worden gecontroleerd of de betreffende inboedel nog aanwezig is.

Voor internationale kopers kan dit bijzonder nuttig zijn. Er kunnen verschillende weken of maanden zijn verstreken sinds de oorspronkelijke bezichtiging en een groot deel van het verdere aankoopproces kan op afstand zijn verlopen.

Wanneer er iets wezenlijks is veranderd, is het beter dit vóór het ondertekenen te ontdekken dan erna.

Een belangrijk probleem moet zo snel mogelijk met de makelaar en juridische vertegenwoordigers worden besproken, zodat er vóór de overdracht een passende oplossing kan worden gevonden.

De overdracht bij de notaris

De formele afronding van een Spaanse vastgoedtransactie vindt normaal gesproken plaats door het ondertekenen van de escritura pública de compraventa, de openbare koopakte, bij een Spaanse notaris.

De notaris vervult een belangrijke publieke en juridische functie, maar zijn of haar rol moet niet worden verward met die van de onafhankelijke advocaat van de koper. De advocaat adviseert en vertegenwoordigt de belangen van de cliënt gedurende de transactie, terwijl de notaris de publieke functie vervult die samenhangt met de openbare akte en de formaliteiten rond de ondertekening.

Voor de afspraak bij de notaris hebben de partijen en hun vertegenwoordigers de definitieve bedragen, betalingswijze en relevante documentatie gecoördineerd.

Wanneer bijvoorbeeld een bestaande hypotheek of een andere geregistreerde kwestie als onderdeel van de verkoop moet worden afgehandeld, coördineren de advocaten en andere betrokken professionals de benodigde stappen.

Het resterende deel van de koopprijs wordt volgens de overeengekomen afspraken voldaan en de openbare akte wordt ondertekend.

Dan volgt het moment waar de meeste kopers naar hebben uitgekeken: de sleuteloverdracht.

Wat gebeurt er nadat u de sleutels krijgt?

Het ontvangen van de sleutels voelt als het einde van het aankoopproces, maar administratief moeten er nog verschillende belangrijke zaken worden afgehandeld.

De toepasselijke belastingen over de aankoop moeten worden verwerkt en de akte wordt vervolgens aangeboden voor registratie, zodat de nieuwe eigendomssituatie correct kan worden opgenomen in het Spaanse eigendomsregister. De exacte fiscale behandeling hangt af van het type woning en de transactie. Daarom is advies over de individuele aankoop verstandiger dan uitsluitend vertrouwen op algemene percentages die online worden gevonden.

Ook de nutsvoorzieningen vragen direct aandacht. Elektriciteit, water en andere diensten moeten mogelijk op naam van de nieuwe eigenaar worden gezet en waar nodig moeten nieuwe automatische betalingen worden ingesteld.

Wanneer de woning deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren, moet de betreffende administratie eveneens over de gegevens van de nieuwe eigenaar beschikken.

Ook moet een passende verzekering worden geregeld. Kopers met een hypotheek moeten daarbij rekening houden met eventuele eisen van hun kredietverstrekker.

Vervolgens komen de praktische aspecten van het eigendom. Het kan verstandig zijn om sloten te vervangen, internet aan te sluiten of over te zetten, alarmsystemen bij te werken, meubels te laten bezorgen en onderhoud te organiseren.

Voor eigenaren die niet permanent in Spanje wonen, is het daarnaast belangrijk om inzicht te hebben in de terugkerende fiscale en administratieve verplichtingen die bij Spaans vastgoedbezit horen.

De aankoop is misschien afgerond, maar goed eigendom begint met het correct organiseren van deze praktische zaken.

Wanneer de documentatie niet overeenkomt met de woning

Een van de situaties die voor een buitenlandse koper verwarrend kan zijn, is ontdekken dat iets wat fysiek aanwezig is bij de woning niet op precies dezelfde manier in de geregistreerde documentatie wordt beschreven.

Dit kan verschillende oorzaken hebben en betekent niet automatisch dat er iets onrechtmatigs is gebeurd.

Een oudere villa kan in de loop der jaren zijn uitgebreid. Een zwembad kan later zijn aangelegd. Een ruimte onder de woning kan worden gebruikt voor opslag of recreatie zonder juridisch als bewoonbare woonruimte te zijn geregistreerd. Een terras kan zijn afgesloten of er kan een bijgebouw zijn toegevoegd.

Het belangrijkste is om vast te stellen hoe een dergelijke ruimte of constructie juridisch wordt geclassificeerd en of er vóór de verkoop iets moet worden geregeld.

Kopers moeten voorzichtig zijn met het automatisch beschouwen van iedere fysieke ruimte als geregistreerde woonruimte. Dat een ruimte feitelijk wordt gebruikt als slaapkamer, kantoor of speelkamer betekent niet noodzakelijk dat deze juridisch ook als zodanig is geregistreerd.

Ook verschillen tussen vierkante meters die in de verkoopinformatie worden genoemd en geregistreerde vierkante meters moeten in de juiste context worden beoordeeld.

Wanneer een verschil wordt vastgesteld, kunnen de juiste professionals de situatie onderzoeken. Afhankelijk van het probleem kan daarbij de advocaat, een architect, het Registro de la Propiedad, het Catastro of de gemeente betrokken zijn.

In sommige gevallen kan de documentatie worden bijgewerkt of kan een wijziging worden geregulariseerd. In andere gevallen moet de bestaande juridische classificatie eenvoudigweg duidelijk worden begrepen en door de koper worden geaccepteerd voordat de aankoop doorgaat.

Transparantie vóór de overdracht is hierbij het belangrijkste uitgangspunt.

Kopen zonder hypotheek of kopen met een hypotheek?

Een aankoop zonder hypotheek kan een deel van de transactie eenvoudiger maken, omdat er geen goedkeuringsproces van een kredietverstrekker naast de aankoop loopt.

Dit betekent niet dat juridisch onderzoek minder belangrijk is.

Ook een koper die zonder hypotheek koopt, moet ervoor zorgen dat de eigendomssituatie, eventuele lasten, documentatie en juridische status van de woning correct zijn onderzocht. Het ontbreken van een bank maakt deze controles niet minder noodzakelijk.

Bij een aankoop met hypotheek lopen in feite twee processen tegelijkertijd: de aankoop van de woning en de financiering van die aankoop.

Deze processen zijn met elkaar verbonden, maar zijn niet hetzelfde. De kredietverstrekker kan een taxatie en eigen documentatie verlangen, terwijl de advocaat van de koper juridisch onderzoek doet naar de woning en de koopovereenkomst.

Dit onderscheid helpt verklaren waarom een aankoop met hypotheek meer coördinatie kan vereisen en waarom het verstandig is om het financieringsproces zo vroeg mogelijk te starten.

Wat kan ervoor zorgen dat een transactie verandert?

Zelfs een goed georganiseerde aankoop kan tussen de reservering en de overdracht veranderen.

Tijdens het juridische onderzoek kan blijken dat bepaalde documentatie moet worden bijgewerkt. Een bank kan aanvullende informatie vragen. Een architect kan een certificaat moeten opstellen. Een verkoper moet mogelijk een bestaande hypotheek afhandelen. Koper en verkoper kunnen overeenkomen om de overdrachtsdatum te wijzigen.

In bepaalde omstandigheden kunnen de partijen ook besluiten om een specifiek onderdeel van de overeenkomst opnieuw te bespreken nadat nieuwe informatie over de woning beschikbaar is gekomen.

Dit betekent niet dat wijzigingen informeel moeten worden aangebracht. Zodra bindende contracten zijn ondertekend, is de contractuele positie belangrijk. Iedere wezenlijke wijziging moet met de betreffende juridische vertegenwoordigers worden besproken en waar nodig correct worden vastgelegd.

Er bestaat een belangrijk verschil tussen het aanpassen van een transactie door middel van een correct overeengekomen wijziging en één partij die simpelweg aanneemt dat een eerder overeengekomen voorwaarde niet langer geldt.

Goede communicatie tussen koper, verkoper, makelaar en advocaten is tijdens deze fase bijzonder waardevol.

Een soepel aankoopproces begint met goede informatie

De periode nadat een bod is geaccepteerd, kan verrassend snel verlopen. Reserveringsdocumenten worden opgesteld, advocaten vragen informatie op, betalingen worden verschuldigd, banken vragen om documenten en voor u het weet staat er een afspraak bij de notaris in de agenda.

De beste manier om deze periode te benaderen is niet door één zogenaamd standaard Spaans aankoopproces uit het hoofd te leren.

Het is veel belangrijker om het doel van iedere stap te begrijpen.

Weet wat uw reserveringsbetaling betekent. Laat het privécontract controleren voordat u een aanzienlijke aanbetaling doet. Maak vanaf het begin duidelijk wanneer financiering nodig is. Geef uw advocaat voldoende gelegenheid om de relevante controles uit te voeren. Leg duidelijk vast welke meubels en andere zaken bij de koop zijn inbegrepen. Zorg dat eventuele verschillen tussen de fysieke woning en de geregistreerde omschrijving worden begrepen en voer waar passend een laatste controle uit vóór de overdracht.

Het is eveneens belangrijk om te beseffen dat het proces niet volledig eindigt op het moment dat u de sleutels ontvangt.

Spanje heeft een goed gevestigd systeem voor de aankoop en registratie van vastgoed, maar iedere transactie heeft zijn eigen woning, documentatie, betrokken partijen en omstandigheden.

Een succesvolle aankoop is daarom niet simpelweg een aankoop die zo snel mogelijk bij de notaris wordt afgerond. Het is een transactie waarbij de koper begrijpt wat er gebeurt, relevante kwesties correct zijn behandeld en beide partijen bij de notaris aankomen met een duidelijk beeld van wat er is overeengekomen.

Daarna maakt het juridische proces plaats voor het gedeelte waar het uiteindelijk allemaal om draaide: de sleutels ontvangen en van de nieuwe woning genieten.

Belangrijke informatie

Dit artikel bevat algemene informatie over het proces dat vaak wordt gevolgd bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje. Betalingsstructuren, contractuele voorwaarden, termijnen, fiscale behandeling en juridische vereisten kunnen verschillen afhankelijk van de woning en de individuele transactie.

Kopers doen er verstandig aan onafhankelijk juridisch advies in te winnen en, waar relevant, financieel en fiscaal advies te verkrijgen dat specifiek betrekking heeft op hun eigen omstandigheden voordat zij bindende overeenkomsten ondertekenen of aanzienlijke bedragen overmaken.

Bronnen

Boletín Oficial del Estado (BOE)
Spaans Burgerlijk Wetboek, waaronder artikel 1454 met betrekking tot arras.

Boletín Oficial del Estado (BOE)
Wet 5/2019 van 15 maart inzake vastgoedkredietovereenkomsten.

Colegio de Registradores de España
Informatie van het Spaanse eigendomsregister en richtlijnen met betrekking tot geregistreerde vastgoedinformatie en vastgoedtransacties.

Geschreven door Shelley Scott

Property Consultant & Business Operations, Right Priced Real Estate

Shelley Scott werkt met kopers en verkopers aan de Costa Blanca en ondersteunt de dagelijkse bedrijfsvoering van Right Priced Real Estate. Met uitgebreide ervaring in de lokale vastgoedmarkt schrijft zij regelmatig over het kopen en verkopen van vastgoed in Spanje, marktontwikkelingen, lifestyle en de gemeenschappen die de Costa Blanca tot een van de aantrekkelijkste plekken van Europa maken om te wonen, met pensioen te gaan en te investeren.