Comprar una vivienda en España: ¿qué ocurre después de decir sí?

Encontrar la vivienda adecuada suele ser la parte del proceso de compra que recibe más atención. Los compradores pueden pasar semanas o meses investigando zonas, visitando propiedades, comparando precios y decidiendo qué características son imprescindibles. Sin embargo, cuando aparece la vivienda adecuada y se acepta una oferta, el proceso cambia casi inmediatamente.

Para los compradores internacionales, lo que sucede a continuación puede resultar menos familiar. España tiene sus propios procedimientos jurídicos y administrativos, y el camino desde una oferta aceptada hasta la entrega de llaves puede ser bastante diferente al que un comprador conoce en Reino Unido, Países Bajos, Bélgica, Escandinavia u otros países europeos.

No existe un único calendario ni una estructura de pagos que se aplique a todas las compraventas inmobiliarias en España. La cantidad entregada para reservar una propiedad, el depósito establecido en un contrato privado y el plazo hasta la firma en notaría pueden variar y deben quedar claramente definidos en los acuerdos correspondientes.

Aun así, la mayoría de las compraventas de vivienda de segunda mano siguen una secuencia reconocible. Entender estas etapas, y especialmente el momento en el que los compromisos económicos adquieren mayor importancia, puede hacer que todo el proceso resulte mucho más sencillo.

Su oferta ha sido aceptada: ¿qué ocurre ahora?

Una vez que comprador y vendedor han acordado el precio y las principales condiciones de la operación, es habitual pasar a una fase de reserva mientras continúa la compraventa.

En este momento suele realizarse un pago de reserva. El importe varía según la propiedad y la operación, aunque en las compraventas de segunda mano de la Costa Blanca es habitual hablar de varios miles de euros. Si la compraventa continúa, esta cantidad normalmente se tiene en cuenta como parte del dinero ya entregado a cuenta del precio acordado.

El documento de reserva es importante. Debe identificar correctamente la propiedad y las partes, recoger el precio acordado y explicar las condiciones bajo las cuales se realiza el pago, incluyendo las circunstancias en las que puede o no ser reembolsable.

El comprador también debería contar con un abogado independiente en España desde una fase temprana, si todavía no lo ha hecho. La revisión jurídica de la propiedad es una parte fundamental de la compra y no debería dejarse hasta poco antes de acudir a notaría.

Una vez reservada la vivienda, la operación avanza hacia una fase contractual de mayor importancia.

El Contrato de Arras

Uno de los términos con los que los compradores extranjeros se familiarizan rápidamente en España es el Contrato de Arras.

Se trata de un contrato privado entre comprador y vendedor en el que se establecen las condiciones bajo las cuales las partes tienen intención de continuar con la compraventa. Dependiendo de la operación, puede incluir el precio de compra, las cantidades entregadas, el plazo previsto para completar la operación y cualquier condición específica negociada entre las partes.

En las compraventas de segunda mano en España es frecuente encontrar depósitos cercanos al 10 % del precio de compra, aunque ni el porcentaje ni el momento del pago deben darse por supuestos. Las partes pueden acordar cantidades y estructuras diferentes.

En algunos casos, la cantidad entregada inicialmente como reserva se descuenta posteriormente del depósito acordado y el comprador abona la diferencia según lo establecido en el contrato. En otras operaciones, la estructura de pagos puede organizarse de otra manera.

Lo importante no es que la compraventa siga una fórmula supuestamente estándar, sino que el comprador comprenda exactamente qué se ha acordado antes de transferir cantidades importantes.

Por qué hay que tomarse en serio el depósito

La entrega de un depósito representa un aumento considerable del compromiso económico del comprador.

El artículo 1454 del Código Civil español contempla un supuesto en el que el comprador puede desistir perdiendo las arras y el vendedor puede hacerlo devolviéndolas duplicadas. Sin embargo, esta explicación no debe interpretarse como si todos los contratos denominados de arras produjeran automáticamente las mismas consecuencias.

La naturaleza del acuerdo y la redacción concreta del contrato son fundamentales.

Por este motivo, el contrato debe ser revisado por el abogado independiente del comprador antes de firmarlo y antes de transferir una cantidad importante. El comprador necesita entender no solamente cuánto está pagando, sino también qué sucede si posteriormente alguna de las partes no puede o no desea completar la operación.

Las circunstancias de cada compraventa también pueden influir en las condiciones que deben incluirse en el contrato. Un comprador al contado que está preparado para completar la operación puede tener necesidades muy diferentes a las de una persona cuya compra depende de conseguir financiación hipotecaria o de vender previamente otra propiedad.

La cuestión fundamental es sencilla: el depósito no debe considerarse simplemente otro pago administrativo. Forma parte de un compromiso contractual y debe tratarse como tal.

Comprar con hipoteca es diferente

Una compraventa que depende de financiación hipotecaria requiere consideraciones adicionales.

Una primera conversación con un banco, asesor financiero o intermediario hipotecario no debe confundirse con la aprobación definitiva de la hipoteca. La entidad financiera tendrá que evaluar al prestatario y, cuando corresponda, la propiedad que servirá como garantía del préstamo.

La financiación hipotecaria residencial en España está regulada por legislación específica, incluida la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que establece requisitos relacionados con la transparencia, la información al prestatario, la evaluación de solvencia y el propio procedimiento hipotecario.

Desde el punto de vista del comprador, una de las cuestiones más importantes es saber qué ocurre si finalmente no se aprueba la hipoteca.

El comprador no debe asumir que la imposibilidad de conseguir financiación cancela automáticamente el contrato de compraventa o garantiza la devolución de las cantidades ya entregadas. Si la compra depende de una hipoteca, esta circunstancia debe plantearse con el abogado antes de asumir compromisos contractuales importantes. Cuando resulte apropiado y exista acuerdo entre las partes, el contrato puede recoger condiciones específicas relacionadas con la financiación.

Una operación con hipoteca también puede afectar al calendario de la compraventa. La tasación bancaria, el estudio financiero, la documentación hipotecaria y los requisitos legales deben avanzar al mismo tiempo que las comprobaciones jurídicas sobre la propiedad.

Por este motivo, los compradores que necesitan financiación deberían dejarlo claro desde el principio, en lugar de intentar introducir una condición hipotecaria después de haber asumido compromisos contractuales importantes.

¿Qué está comprobando realmente el abogado?

La revisión jurídica implica mucho más que comprobar que el nombre del vendedor coincide con el que aparece en la escritura.

Uno de los documentos que normalmente se examina es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. Esta proporciona información sobre la finca inscrita, su titularidad y los derechos o cargas que constan registralmente.

El abogado también puede revisar cuestiones como hipotecas o cargas pendientes, impuestos locales, información relativa a la comunidad de propietarios cuando corresponda y la documentación específica relacionada con el inmueble.

Una cuestión especialmente importante es comprobar si la realidad física de la propiedad corresponde adecuadamente con su descripción jurídica y registral.

Esto es relevante porque las propiedades cambian con el tiempo. Los propietarios realizan ampliaciones, cierran terrazas, construyen piscinas, crean zonas de almacenamiento, modifican espacios inferiores o llevan a cabo otras mejoras. En ocasiones la documentación se actualiza al mismo tiempo. En otras, no.

Una discrepancia no significa automáticamente que la propiedad no pueda venderse ni que exista necesariamente un problema grave. Significa que la situación debe entenderse correctamente.

Dependiendo de las circunstancias, puede ser necesaria la intervención de un arquitecto u otro técnico, obtener certificados adicionales o corregir o actualizar determinada documentación. Algunas modificaciones pueden ser susceptibles de regularización, mientras que otras pueden requerir un tratamiento diferente.

Precisamente por eso estas comprobaciones se realizan antes de completar la compraventa.

El objetivo no es complicar innecesariamente la operación, sino asegurarse de que el comprador entiende qué está adquiriendo y que cualquier cuestión relevante se identifica y se gestiona adecuadamente.

¿Cuánto tarda el proceso de compra?

No existe un plazo universal para completar la compra de una vivienda de segunda mano en España.

En muchas operaciones sencillas, el proceso puede durar desde varias semanas hasta algunos meses, pero el calendario adecuado depende de las circunstancias del comprador, del vendedor y de la propia propiedad.

Una compra al contado de una vivienda con documentación sencilla puede avanzar relativamente rápido. Una operación con hipoteca puede necesitar más tiempo. Una propiedad cuya documentación técnica o jurídica necesite actualizarse también puede prolongar el proceso.

Las circunstancias personales de las partes son igualmente importantes. Un vendedor puede necesitar tiempo para organizar su mudanza, un comprador puede estar coordinando la venta de otra vivienda o ambas partes pueden acordar una fecha concreta que les resulte conveniente.

Por este motivo, la fecha establecida en el contrato privado es importante.

Si posteriormente las circunstancias hacen necesario modificar la fecha de finalización, comprador y vendedor pueden acordar una prórroga o una nueva fecha. Cuando esto ocurre, debe documentarse correctamente a través de sus representantes legales y no simplemente darse por supuesto.

Un cambio en el calendario no significa necesariamente que la operación esté teniendo problemas. En ocasiones, disponer de algo más de tiempo es precisamente lo que permite resolver correctamente una cuestión documental y continuar con seguridad.

¿Qué está realmente incluido en la propiedad?

Este es uno de los aspectos en los que las suposiciones pueden generar desacuerdos completamente evitables.

Muchas viviendas de la Costa Blanca se comercializan amuebladas, parcialmente amuebladas o con determinados contenidos incluidos. Sin embargo, puede existir una diferencia considerable entre lo que el comprador entiende por "amueblada" y lo que entiende el vendedor.

Durante una visita, el comprador puede asumir de forma natural que el mobiliario de exterior, los televisores, las lámparas, los cuadros, las camas, la mesa de comedor o determinados electrodomésticos permanecerán en la vivienda. El vendedor puede tener una interpretación completamente distinta.

Cuando el contenido forma parte del acuerdo, un inventario puede resultar extremadamente útil.

El inventario identifica aquellos elementos que las partes han acordado que permanecerán en la propiedad. Es especialmente útil cuando la vivienda contiene una cantidad importante de mobiliario, equipamiento exterior u otros objetos que han influido en las expectativas del comprador.

También es importante diferenciar entre elementos fijos y bienes muebles. Una cocina instalada, los armarios empotrados o determinadas instalaciones fijas no son lo mismo que un sofá independiente, un televisor, una mesa de comedor o el mobiliario de jardín.

La mejor opción es dejarlo claro. Si un elemento es importante para el comprador o el vendedor, es preferible acordar su situación antes de completar la operación en lugar de discutir sobre ello la mañana de la firma.

La visita final antes de la firma

Realizar una última visita a la vivienda antes de completar la compraventa es una práctica habitual y puede ser una parte muy útil del proceso.

Normalmente, su finalidad no es realizar una nueva inspección estructural ni reabrir la negociación sin una razón justificada. Permite al comprador confirmar que la propiedad continúa sustancialmente en el estado esperado inmediatamente antes del cambio de titularidad.

Cuando se ha acordado un inventario, la visita final también permite comprobar que los elementos incluidos permanecen en la vivienda.

Esto puede resultar especialmente útil para compradores extranjeros. Pueden haber pasado varias semanas o meses desde la visita original y, en algunos casos, buena parte del proceso posterior se habrá gestionado a distancia.

Si se ha producido algún cambio importante, es preferible descubrirlo antes de firmar y no después.

Cualquier incidencia relevante debería comunicarse inmediatamente a la agencia y a los representantes legales para que pueda gestionarse antes de completar la operación.

La firma ante notario

La formalización de una compraventa inmobiliaria en España normalmente implica el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario.

El notario desempeña una función pública y jurídica fundamental, pero su papel no debe confundirse con el del abogado independiente del comprador. El abogado asesora y representa los intereses de su cliente durante la operación, mientras que el notario ejerce la función pública relacionada con la escritura y las formalidades de su otorgamiento.

Antes de la firma, las partes y sus representantes habrán coordinado las cantidades finales, la forma de pago y la documentación correspondiente.

Cuando exista una hipoteca previa u otra cuestión registral que deba resolverse como parte de la venta, los abogados y demás profesionales implicados coordinarán las actuaciones necesarias.

El importe restante del precio se abona conforme a lo acordado y se firma la escritura pública.

Entonces llega el momento que la mayoría de los compradores estaban esperando: la entrega de las llaves.

¿Qué ocurre después de recibir las llaves?

Recibir las llaves puede sentirse como el final del proceso, pero todavía quedan importantes gestiones administrativas.

Deben liquidarse los impuestos correspondientes a la compraventa y posteriormente presentar la escritura para su inscripción, de modo que la titularidad del comprador quede reflejada en el Registro de la Propiedad. El tratamiento fiscal concreto depende del tipo de inmueble y de operación, por lo que conviene obtener asesoramiento específico en lugar de basarse únicamente en porcentajes genéricos encontrados en internet.

Los suministros son otra cuestión inmediata. Electricidad, agua y otros servicios pueden necesitar un cambio de titularidad y será necesario establecer nuevas domiciliaciones cuando corresponda.

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, la administración correspondiente también deberá disponer de los datos del nuevo propietario.

Debe contratarse un seguro adecuado y, en el caso de compradores con hipoteca, conviene conocer los requisitos establecidos por la entidad financiera.

Después están las cuestiones prácticas de convertirse en propietario. Puede ser conveniente cambiar cerraduras, contratar o transferir internet, actualizar sistemas de alarma, organizar la entrega de muebles o establecer servicios de mantenimiento.

Para los propietarios no residentes también es importante conocer las obligaciones fiscales y administrativas derivadas de tener una propiedad en España.

La compraventa puede haber terminado, pero una buena gestión de la vivienda empieza asegurándose de que estas cuestiones prácticas quedan correctamente organizadas.

Cuando la documentación no coincide con la vivienda

Una de las situaciones que más puede confundir a un comprador extranjero es descubrir que algún elemento visible en la propiedad no aparece descrito exactamente de la misma manera en la documentación registral.

Esto puede suceder por numerosos motivos y no significa automáticamente que haya existido una actuación incorrecta.

Una villa antigua puede haber sido ampliada. Una piscina puede haberse construido posteriormente. Una zona situada debajo de la vivienda puede utilizarse como almacenamiento o espacio recreativo sin reunir los requisitos para ser declarada legalmente como superficie habitable. Una terraza puede haberse cerrado o puede haberse añadido una construcción auxiliar.

Lo importante es conocer la clasificación jurídica de ese elemento y determinar si debe realizarse alguna actuación antes de continuar con la compraventa.

Los compradores deben tener cuidado a la hora de considerar cualquier espacio físico como superficie habitable registrada. El hecho de que una estancia se utilice como dormitorio, despacho o sala de juegos no significa necesariamente que esté legalmente registrada como tal.

Del mismo modo, los metros cuadrados utilizados en la comercialización de una vivienda y los metros cuadrados registrados deben entenderse dentro de su contexto.

Cuando se identifica una discrepancia, los profesionales correspondientes pueden determinar la situación. Dependiendo de la cuestión, puede ser necesaria la intervención del abogado, arquitecto, Registro de la Propiedad, Catastro o ayuntamiento.

En algunos casos puede actualizarse la documentación o regularizarse una modificación. En otros, simplemente será necesario comprender claramente la clasificación jurídica existente y que el comprador la acepte antes de continuar.

Lo fundamental es que exista transparencia antes de completar la compraventa.

¿Comprador al contado o comprador con hipoteca?

Comprar al contado puede simplificar parte de la operación porque no existe un proceso de aprobación bancaria desarrollándose al mismo tiempo.

Esto no elimina la necesidad de realizar comprobaciones jurídicas.

Un comprador al contado también debe asegurarse de que la titularidad, las cargas, la documentación y la situación jurídica de la propiedad hayan sido correctamente revisadas. El hecho de que no intervenga un banco no hace que estas cuestiones sean menos importantes.

En una compra con hipoteca, en cambio, existen prácticamente dos procesos avanzando simultáneamente: la compra de la propiedad y la financiación de esa compra.

Ambos están relacionados, pero no son idénticos. La entidad financiera puede requerir una tasación y su propia documentación, mientras que el abogado del comprador realiza las comprobaciones jurídicas sobre la propiedad y el contrato de compraventa.

Entender esta diferencia ayuda a explicar por qué las operaciones con hipoteca pueden requerir mayor coordinación y por qué es aconsejable iniciar el proceso de financiación lo antes posible.

¿Qué puede hacer que cambie una compraventa?

Incluso una operación bien organizada puede evolucionar entre la reserva y la firma.

Una comprobación jurídica puede detectar documentación que necesita actualizarse. El banco puede solicitar información adicional. Puede ser necesario que un arquitecto prepare un certificado. El vendedor puede tener que gestionar la cancelación de una hipoteca existente. Comprador y vendedor pueden acordar modificar la fecha de finalización.

En determinadas circunstancias, las partes también pueden renegociar algún aspecto concreto después de recibir nueva información sobre la propiedad.

Esto no significa que los cambios deban realizarse de manera informal. Una vez firmados contratos vinculantes, la posición contractual es importante. Cualquier modificación significativa debe comentarse con los representantes legales correspondientes y documentarse adecuadamente.

Existe una diferencia fundamental entre modificar una operación mediante un acuerdo correctamente formalizado y que una de las partes simplemente dé por hecho que una condición previamente acordada ya no se aplica.

Una buena comunicación entre comprador, vendedor, agencia y abogados resulta especialmente valiosa durante esta fase.

Una compra tranquila es una compra bien informada

El periodo posterior a la aceptación de una oferta puede avanzar sorprendentemente rápido. Llegan los documentos de reserva, los abogados solicitan información, vencen los pagos, los bancos piden documentación y, casi sin darse cuenta, aparece una fecha de notaría en el calendario.

La mejor manera de afrontar esta etapa no es intentar memorizar un supuesto calendario estándar para comprar en España.

Es mucho más importante comprender la finalidad de cada paso.

Hay que saber qué implica el pago de reserva, revisar el contrato privado antes de comprometer un depósito importante, comunicar desde el principio cualquier necesidad de financiación, permitir que el abogado realice las comprobaciones necesarias, aclarar qué muebles y contenidos están incluidos, entender cualquier diferencia entre la realidad física de la vivienda y su descripción registral y realizar, cuando proceda, una visita final antes de la firma.

También es importante saber que el proceso no termina exactamente en el momento en que se reciben las llaves.

España dispone de un sistema consolidado para la compraventa y registro de propiedades, pero cada operación tiene su propio inmueble, documentación, personas y circunstancias.

Por tanto, una buena compraventa no es simplemente aquella que llega rápidamente a notaría. Es aquella en la que el comprador comprende la operación, las cuestiones relevantes se han gestionado correctamente y ambas partes llegan a la firma sabiendo exactamente qué se ha acordado.

Después, el proceso jurídico da paso a la parte que realmente se estaba esperando: recibir las llaves y empezar a disfrutar de la nueva propiedad.

Información importante

Este artículo ofrece información general sobre el proceso habitual de compra de una vivienda de segunda mano en España. La estructura de pagos, las condiciones contractuales, los plazos, el tratamiento fiscal y los requisitos jurídicos pueden variar según la propiedad y las circunstancias de cada operación.

Los compradores deberían obtener asesoramiento jurídico independiente y, cuando corresponda, asesoramiento financiero y fiscal relacionado con sus circunstancias particulares antes de firmar acuerdos vinculantes o transferir cantidades importantes de dinero.

Fuentes

Boletín Oficial del Estado (BOE)
Código Civil español, incluido el artículo 1454 relativo a las arras.

Boletín Oficial del Estado (BOE)
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Colegio de Registradores de España
Información del Registro de la Propiedad y orientación relativa a la información registral y las operaciones inmobiliarias.

Escrito por Shelley Scott

Consultora Inmobiliaria y Operaciones de Negocio, Right Priced Real Estate

Shelley Scott trabaja con compradores y vendedores en toda la Costa Blanca y participa en la gestión diaria de Right Priced Real Estate. Con una amplia experiencia en el mercado inmobiliario local, escribe habitualmente sobre la compra y venta de propiedades en España, las tendencias del mercado, el estilo de vida y las comunidades que hacen de la Costa Blanca uno de los lugares más atractivos de Europa para vivir, jubilarse e invertir.