Guía hipotecaria de la Costa Blanca - Febrero de 2026

1) ¿Pueden los no residentes (por ejemplo, los compradores del Reino Unido) obtener una hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a residentes y no residentes, pero las condiciones suelen ser diferentes (importe del depósito, documentación y comprobación de la solvencia). Una regla general que se aplica en la práctica es la siguiente:

• Residentes: hasta un 80 % del valor de la hipoteca en muchos casos.
  
• No residentes: a menudo entre un 60 % y un 70 % del valor de la hipoteca (a veces menos, dependiendo del perfil de riesgo).
  

No se trata de límites legales; cada entidad crediticia establece sus propios criterios y puede endurecerlos o flexibilizarlos en función del perfil del prestatario y del tipo de propiedad.

2) «Residente» frente a «no residente» en España (por qué es importante)

A efectos fiscales, España suele considerar residente fiscal a una persona que pasa más de 183 días en España en un año natural (y/o cumple otros criterios de «centro de intereses»). Esa distinción suele coincidir con la forma en que los bancos clasifican a los prestatarios en la práctica.

3) Las cifras clave que debe tener en cuenta en su presupuesto en la provincia de Alicante

A) Propiedades de segunda mano (la mayoría de los apartamentos/villas en la Costa Blanca)

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) en la Comunidad Valenciana

A partir de febrero de 2026, el tipo general del ITP será del 10 % para la mayoría de las compras de segunda mano.

Hay un cambio confirmado y programado:

• A partir del 1 de junio de 2026 (inclusive): el tipo general se reduce al 9 %
  
• El tipo del 11 % sigue aplicándose a las transacciones de mayor valor, superiores a 1 000 000 € (según las normas regionales descritas en los resúmenes fiscales profesionales).
  

Por qué es importante: si compra entre marzo y mayo de 2026, la fecha de finalización puede cambiar el ITP que debe pagar.

B) Obra nueva (compra directa al promotor)

En el caso de las viviendas nuevas en España, los compradores suelen pagar:

• IVA: 10 % (tipo estándar para viviendas)
  
• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados): varía según la región. Para la Comunitat Valenciana, los resúmenes profesionales confirman:
  • 
    
  • Tipo general del AJD: 1,5 % (actual)
    
  • A partir del 1 de junio de 2026: 1,4 % (reducción prevista)
    

Nota: Se pueden aplicar tipos reducidos de IVA en categorías de viviendas y situaciones específicas. Si va a comprar una vivienda de nueva construcción, su abogado debe confirmar el tratamiento correcto del IVA para esa compra.

C) Otros gastos de compra (no impuestos)

Además del ITP/IVA/AJD, también debe presupuestar:

• Gastos de notario
  
• Gastos de registro de la propiedad
  
• Gastos legales
  
• Tasación bancaria
  
• Posibles gastos de tramitación/administración de la hipoteca (dependiendo del banco)
  

Estos varían según el precio y la complejidad, pero las guías locales para compradores suelen estimar que los «costes totales» (impuestos + tasas) rondan un porcentaje bajo de dos dígitos para las compras típicas en la Costa Blanca.

4) Tipos de hipotecas españolas (lo que le ofrecerán)

La mayoría de los compradores verán tres estructuras de productos:

Tipo fijo: estabilidad en los pagos

Tipo variable: normalmente vinculado al Euribor + margen bancario (los pagos pueden variar)

Mixto: fijo durante un periodo inicial y luego variable

La disponibilidad depende del interés del prestamista y del perfil del prestatario.

5) Paso a paso: cómo funciona la compra de una hipoteca en Torrevieja / Orihuela Costa

Paso 1: elija su estructura con antelación (y evite perder tiempo)

Antes de firmar cualquier documento vinculante, decida:

• ¿Necesitará una hipoteca?
  
• ¿Va a comprar una vivienda de segunda mano o de nueva construcción (cambia sus impuestos)?
  
• ¿Es residente o no residente (cambia el LTV típico y el papeleo)?
  

Paso 2: prepare su documentación (los bancos no harán nada sin ella)

Los bancos españoles suelen exigir:

• Documento de identidad (pasaporte/NIE, si procede)
  
• Prueba de ingresos (por cuenta ajena/por cuenta propia)
  
• Extractos bancarios
  
• Compromisos de deuda existentes
  
• Prueba de los fondos depositados (y comprobación del origen de los fondos)
  

Si es usted no residente, espere un examen más minucioso de la documentación.

Paso 3: tasación

El banco encarga una tasación independiente. La decisión de conceder el préstamo depende en gran medida de esta tasación.

Paso 4: información precontractual sobre la hipoteca y la «regla de los 10 días»

Según la Ley 5/2019 sobre contratos de crédito inmobiliario, los prestatarios deben recibir la información precontractual con antelación, y hay un paso obligatorio de información notarial. Esto tiene por objeto garantizar que usted comprenda los términos clave antes de firmar.

Paso 5: formalización ante notario + registro

En España, la formalización se lleva a cabo ante notario (escritura de propiedad y, si procede, escritura de hipoteca). Tras la firma, la escritura se tramita en el Registro de la Propiedad para que la propiedad quede debidamente registrada.

6) Los mayores «inconvenientes» que observamos en la provincia de Alicante

1) Presupuestar el impuesto equivocado (ITP frente a IVA/AJD)

Reventa = ITP

Obras nuevas de promotor = IVA + AJD

Confundir estos impuestos es una de las formas más rápidas de agotar su presupuesto.

2) Dar por sentado que obtendrá un LTV «al estilo británico»

Muchos compradores no residentes planean obtener un préstamo del 80-90 % y se llevan una sorpresa. En la práctica, los préstamos a no residentes suelen ser más bajos.

3) Dejarlo para muy tarde (especialmente en torno a los cambios fiscales de junio de 2026)

Si su objetivo es beneficiarse de los tipos más bajos del ITP/AJD a partir del 1 de junio de 2026, la fecha de finalización es importante. Su abogado debe asesorarle sobre cómo se aplica el «devengo» (momento en que se activa el impuesto) a su transacción.

4) Subestimar los costes de constitución de la hipoteca

Incluso con un tipo de interés favorable, los gastos de tasación, notario/registro de la escritura hipotecaria y administración bancaria pueden sumar una cantidad considerable. Asegúrese de solicitar un desglose por escrito de los costes al prestamista/agente hipotecario.

7) Lista de verificación práctica para compradores en Torrevieja/Orihuela Costa

Antes de reservar una propiedad:

• Confirme si se trata de una reventa o una nueva construcción.
  
• Hágase una idea de la asequibilidad de la hipoteca (residente frente a no residente).
  
• Obtenga una estimación de los costes, incluidos los impuestos, las tasas y los costes hipotecarios.
  

Antes de firmar ante notario:

• Asegúrese de haber recibido la información hipotecaria previa al contrato con la debida antelación.
  
• Pida a su abogado que confirme:
  • la titularidad, los gastos y las deudas;
    
  • la situación de las cuotas de la comunidad;
    
  • el tratamiento fiscal correcto (ITP frente a IVA/AJD).
    
  • El momento de la formalización frente a los cambios fiscales de junio de 2026.
    

8) Preguntas frecuentes (para compradores reales)

¿Cuál es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en Alicante/Torrevieja en este momento?

10 % (tipo general) a partir de febrero de 2026 en la Comunitat Valenciana para la mayoría de las compras de segunda mano, con una reducción prevista al 9 % a partir del 1 de junio de 2026 (y siguen aplicándose las normas de mayor valor).

¿Qué impuestos debo pagar por una vivienda de nueva construcción?

Normalmente, un 10 % de IVA (IVA) más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Está previsto que el tipo general del AJD en la Comunidad Valenciana se reduzca del 1,5 % al 1,4 % el 1 de junio de 2026.

¿Tengo que acudir a un notario en España?

Sí, las transmisiones de propiedades en España (y las escrituras hipotecarias) se firman ante notario como parte del proceso legal estándar.

Nota

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento financiero o jurídico. La disponibilidad de hipotecas y el tratamiento fiscal dependen de sus circunstancias y de la propiedad específica. Confirme siempre las cifras con un asesor hipotecario regulado/banco y un abogado español independiente especializado en propiedad inmobiliaria.