¿Puedo pagar mi hipoteca con un alquiler vacacional en la Costa Blanca?

Es una pregunta habitual que nos hacen en Right Priced Real Estate.

No es «¿Se alquilará?».

No es «¿Es una buena zona?».

Sino, muy concretamente:

¿Los ingresos por alquiler cubrirán, o incluso superarán, mi hipoteca?

La respuesta sincera es:

Sí, es posible. Pero solo si se calculan bien las cifras.

Empiece por la hipoteca (no por el sueño)

Antes incluso de fijarnos en los ingresos por alquiler, analizamos:

• El precio de compra
• El importe del depósito
• El tipo de interés
• El plazo de la hipoteca

Por ejemplo

Si compra por 220 000 € con un depósito del 30 %, está pidiendo prestados 154 000 €.

Con los tipos de interés actuales en España, las cuotas podrían rondar los 650-800 € al mes, dependiendo de la estructura.

Eso supone entre 7800 y 9600 € al año.

Ahora añada:

• Gastos de comunidad (entre 800 y 1500 € al año, lo habitual en urbanizaciones con piscina)
• SUMA (impuesto local sobre bienes inmuebles)
• Seguro
• Servicios
• Reserva de mantenimiento

Es realista pensar que su propiedad necesitará generar entre 11 000 y 14 000 € netos al año para mantenerse cómodamente.

¿Cuánto se gana realmente con un alquiler vacacional en la Costa Blanca?

Hablemos de rangos realistas para propiedades bien situadas y bien presentadas:

Apartamentos costeros (a poca distancia de la playa):

Se pueden alcanzar entre 15 000 y 22 000 € brutos al año.

Casas adosadas modernas:

entre 12 000 y 18 000 € brutos, dependiendo de la ubicación y el espacio exterior.

Villas con piscina privada:

entre 18 000 y 30 000 € brutos si están bien situadas.

Pero esas son cifras brutas.

Y lo bruto no es lo que paga su hipoteca.

Los costes que la mayoría de los compradores subestiman

Los alquileres vacacionales no son pasivos.

Hay que tener en cuenta:

• 20-25 % de gestión si se encarga todo
• Limpieza y lavandería después de cada estancia
• Comisiones de las plataformas (Airbnb, Booking.com, etc.)
• Servicios públicos (el aire acondicionado funciona constantemente en verano)
• Desgaste general
• Impuesto español sobre los beneficios del alquiler
• Cumplimiento de la licencia turística

Quita un 30-35 % de los ingresos brutos para acercarte a la realidad.

Por lo tanto:

20 000 € brutos

Menos un 30 % de gastos

= 14 000 € netos (antes de la hipoteca)

Ahora compáralo con tu hipoteca anual + gastos de funcionamiento.

Ahí es cuando el panorama se aclara.

Dónde funciona (y dónde no)

La Costa Blanca tiene una fuerte demanda de alquileres. Pero no es automático.

Funciona mejor cuando:

• La propiedad está a poca distancia de la playa, los restaurantes o un centro comercial.
• Hay espacio exterior (terraza, solárium o piscina privada).
• Hay aire acondicionado e internet de fibra óptica instalados.
• La presentación es moderna, no beige de 2006.
• El precio pagado tiene sentido.

Tiene dificultades cuando:

• La propiedad está en el interior y no se puede ir andando.
• Está muy expuesta y no tiene privacidad.
• Depende exclusivamente de los «turistas de verano».
• Se compró al precio más alto con un depósito mínimo.

La ubicación es importante, pero también lo es el precio de compra.

Si se paga de más, el alquiler siempre será ajustado. Si se compra correctamente, las cifras respiran.

¿Se puede liquidar completamente la hipoteca?

En algunos casos, sí.

Especialmente cuando:

• El depósito es del 30-40 % o más
• El precio de compra es competitivo.
• La propiedad se adapta al mercado de alquiler.
• El propietario es realista en cuanto al precio.

Lo más habitual es que los clientes consigan lo siguiente:

• Hipoteca cubierta en gran medida.
• Propiedad autosuficiente.
• Uso personal durante los meses más tranquilos.
• Crecimiento del capital a largo plazo.

Y esa combinación suele ser el verdadero objetivo.

La opinión profesional

En Right Priced Real Estate, cuando alguien dice:

«El alquiler lo cubrirá».

Respondemos con:

«Hagamos los cálculos correctamente».

Porque los ingresos por alquiler vacacional son elevados en la Costa Blanca, pero solo cuando:

• La propiedad es adecuada.
• El precio de compra es adecuado.
• Las expectativas son adecuadas.

Si compra con la intención de cubrir la hipoteca, la operación debe evaluarse antes de la reserva, no después de la finalización.

La Costa Blanca puede funcionar perfectamente como una inversión híbrida. ¡Pero el éxito aquí no es cuestión de suerte!